电视剧《安家》热播，剧中买房人卖房人的故事也是许多人实际生活中的遭遇。3月11日下午，我所高级合伙人沈亢律师受“第一财经“”的邀请，与房地产行业的专家们一同录制节目——“疫”外来临，我们的房子怎么办？节目中，沈亢律师就当前房产交易风险规避给出了专业建议，炜衡上海整理推送。感谢“第一财经”提供素材并授权。
本文作者沈亢，炜衡上海高级合伙人、房地产与建设工程部主任（点击图片了解律师）
话题一：云看购，靠谱么
疫情之下，互联网成为房产销售和购买的新渠道。如杭州已经官方开始推行“线上摇号”、“线上选房”，那么，就网上交易来看，买卖双方如何规避风险？
云看购-法律小贴士-给买房人
1. 除销售网站公示的房源套内信息外，建议自行通过网上检索规划信息、地图实景等渠道多了解一些项目周边配套情况，最好还是实地在社区走访更加安全。我们在工作中遭遇的购房法律纠纷，除了房屋套内的质量纠纷之外最大比例的争议也是涉及小区承诺的配套缩水，和项目周边不利因素影响（比如垃圾站、变电站、噪音源等）。
2. 尽量选择正规、大型连锁的房地产中介公司，这类公司有标准流程培训，签约和交易事项有专业的法务辅助人员；
3. 交易前务必检查中介公司调取的交易房屋产权调查材料原件，有条件的最好亲自陪同中介公司员工再次前往不动产登记中心调取全套（重点：包括全部的权利登记和限制信息）产权调查资料；
4. 如果是分期付款，最好保留大部分房款在交易过户当天或者取得不动产登记证书后再行支付；
5. 有条件的可以在交易过户当天再进行一次交易标的产权调查，确保上一次调查后产权登记情况没有变化；
6. 上海的“一网通办”网站和不动产登记中心的查询机上可以便捷查询交易标的房屋的房地产登记信息（包括权利限制内容，但不显示产权人信息）；
7. 买卖双方协商一致的情况下，推荐委托中立第三方银行进行交易资金监管；
8. 大额房地产交易最好聘请专业律师审核交易文件，甚至陪同完成整个交易过程。
云看购-法律小贴士-给卖房人（业主）
1、对于选择交易对象，不能只看买卖价格高低，在价差不太大的情况下，建议要选择支付能力强、交易时间短的交易对象；
2、不使用贷款的交易，最好能够验证一下买房人的资金状况，比如出示一下存款记录或资金证明等。对于使用贷款支付部分房款的买房人，要尽可能提前请贷款银行核验买房人的贷款资信，提前防范因出现信用问题导致买房人无法贷款；
3、签署一份公平合理，交易条款完备的房屋买卖合同，约定和收取一定金额的定金，万一出现买房人违约可以没收定金；
4、分步骤有序交易，收到首付款后，在产权交易过户的当天收取大部分的交易房款或者委托第三方监管机构进行资金监管或者查验买房人银行贷款资料审批通过且材料完备的情况下，再办理进行产权过户手续；
5、尽量避免在产权过户前将房屋交付购买方使用，以免造成后期万一交易不成再要求买房人腾退房屋是非常复杂的（有可能需要通过法院诉讼）。如果特殊情况一定要提前交付房屋的，可以考虑先以租赁方式而非买卖交付的方式将交易房屋提供买房人使用。
话题二：规避风险，继承/赠与
除了买卖交易，房子还可以通过继承或者赠与更换产权。当前，继承或者通过赠与方式过户一套房子会产生费用吗？名下有房的普通人能否提前通过房产公证或者其他安排，来避免因突发情况而造成的损失？
房产公证-法律小贴士
1. 法定继承和遗嘱继承 法定继承是被继承人没有提前安排，过世后完全按照继承法确定的继承人范围进行继承分配，原则上是均分。基于尊重权利人的意愿，法律也允许被继承人订立遗嘱，提前安排身后的财产处置问题，所以越来越多的人选择提前订立遗嘱，对身后的财产提前进行安排。这种方式也更能够减少矛盾纠纷，我个人还是建议和鼓励的。
2. 遗嘱继承和遗嘱赠与 遗嘱继承是在法定继承人范围内的安排，不按照平均分配，完全尊重遗嘱的比例，可以从0%到100%之间自由切分；遗嘱赠与是跳脱继承人范围，将身后财产指定给非继承人获得。不管是遗嘱继承还是遗赠，都需要订立一份符合法律要求的有效遗嘱。 如果法定继承人清晰明确，比如父母和配偶都已过世，只有独生子女，那么设立遗嘱的价值就不大了，如果需要跳出继承人或者在继承人之间进行不同安排，那么非常有必要提前设定一份遗嘱，为了避免遗嘱设定过程不规范而导致遗嘱无效，也推荐办理公证遗嘱。另外，公证遗嘱的效力高于所有的自书遗嘱，但是公证遗嘱也是可以修改的，时间更后面的公证遗嘱效力优先。
对于其他生前转移房屋所有权的途径，采用赠与方式也是可以的，只要有真实、合法、有效的赠与，都是受到法律保护的。
话题三：不可抗力，如何理解
疫情的到来谁也无法预料，那么受到疫情影响的合同无法履约，损失应由谁来承担？
不可抗力-法律小贴士
房屋交易过程中发生身份变化是否属于“不可抗力”需要具体讨论，比如“离婚”问题，就不属于“不可抗力”因素，是不能得到违约免责的。如果合同一方遭遇意外身故，这个可能是属于“不可抗力”。遭遇不可抗力影响之后，需认真研判是否能够构成“不可抗力”以及合理的免责范围。